Le luxe redéfinit les règles du marché immobilier français

Points clés 

• Le luxe, pilier stratégique de l’économie française, avec une industrie ultra-compétitive et structurante pour l’ensemble des territoires : les grandes villes comme leur périphérie, la France rurale comme celle d’Outre-mer.
• Une croissance continue des grandes fortunes, moteur durable de la demande immobilière haut de gamme. 
• Une mutation des attentes : du produit à l’expérience, qui redéfinit les critères de valeur immobilière. 
• Une premiumisation généralisée des marchés immobiliers, du résidentiel aux bureaux en passant par l’hôtellerie. 
• Une polarisation accrue des marchés, au profit des actifs capables d’offrir un univers complet et différenciant.

Le luxe, une industrie structurante au cœur de l’économie française

Leader mondial du luxe, la France bénéficie d’un positionnement unique porté par ses grands groupes (LVMH, Hermès, L’Oréal, Kering) et par un savoir-faire historique, qui irrigue l’ensemble du territoire. Avec plus de 76 milliards d’euros d’exportations en 2025, le secteur constitue un moteur majeur de création de richesse et un levier de compétitivité à l’international. Au-delà de sa performance économique, le luxe se distingue par sa capacité à structurer des écosystèmes territoriaux complets, associant production, distribution et valorisation immobilière.

Une nouvelle équation de la valeur immobilière

Dans un marché plus exigeant, la simple localisation ne suffit plus. L’étude met en évidence l’émergence d’un nouveau standard de valeur, fondé sur cinq piliers : rareté, service, usage, image et expérience. Cette évolution reflète la transformation du luxe lui-même : d’un modèle centré sur la possession, il évolue vers une logique d’expérience globale, ce qui se traduit directement dans l’immobilier. Ainsi, les actifs les plus performants ne sont plus seulement les mieux situés, mais ceux capables d’offrir une expérience utilisateur complète, des services différenciants et une identité forte et reconnaissable.

La croissance des grandes fortunes, moteur clé de l’immobilier de luxe

Le nombre d’Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI, individus dont le patrimoine est estimé à plus de 30 millions de dollars US) continue de progresser à l’échelle mondiale, avec une dynamique qui devrait encore s’accélérer à horizon 2031. Cette croissance soutient directement les marchés immobiliers haut de gamme, à la fois comme débouché résidentiel, avec une demande internationale renforcée, et comme une classe d’actifs d’investissement, privilégiée pour sa dimension tangible et sécurisante. L’immobilier s’impose ainsi comme un pilier central des stratégies patrimoniales, combinant usage, diversification et création de valeur.

Une premiumisation généralisée des marchés immobiliers

Sous l’effet de ces dynamiques, l’ensemble des classes d’actifs immobiliers connaît une montée en gamme qui se décline autour de marqueurs spécifiques à chaque classe d’actifs :

Résidentiel

• Forte progression des prix et des volumes sur les marchés prime (supérieure au marché conventionnel à Paris, dans les Alpes et dans la French Riviera).
• Essor des résidences de marque et des biens « clé en main ».
• Importance croissante des services (conciergerie, gestion, expériences).

Bureaux

• Émergence de bureaux ultra-premium, intégrant services, flexibilité et networking.
• Montée des clubs privés et espaces hybrides.
• Transformation du bureau en lieu d’expérience et d’appartenance à l’entreprise.

Commerce et hôtellerie

• Concentration accrue sur des artères iconiques.
• Développement de concepts expérientiels.
• Montée en gamme rapide de l’hôtellerie, notamment sur le segment 5 étoiles.

Une polarisation accrue des marchés immobiliers

L’étude souligne une fragmentation croissante des marchés désormais structurés autour d’actifs capables d’incarner les codes du luxe qui concentrent la valeur, et, les autres actifs qui subissent une pression accrue. Cette logique s’observe à toutes les échelles, c’est-à-dire entre territoires (Paris vs destinations lifestyle comme les Alpes ou la Côte d’Azur), entre quartiers et jusqu’au niveau des immeubles eux-mêmes.

Le luxe n’est plus un segment, mais un principe structurant de l’immobilier

« Ce que montre cette étude, c’est une transformation en profondeur des marchés immobiliers. Le luxe ne se contente plus de soutenir certains segments : il redéfinit les critères mêmes de ce qui crée de la valeur. Dans un environnement plus sélectif, les actifs capables d’intégrer expérience, service et image capteront l’essentiel de la demande et des investissements. » conclut Magali Marton, Directrice Etudes & Recherche, Knight Frank France.